2021年12月，伴随着中央经济工作会议提及房地产，在明确了主基调的同时，再次强调多元化供给。大力发展租赁市场，推进保障房建设，支持房地产良性循环和健康发展，房地产行业与实体经济协调发展。

可见，未来房地产行业的竞争将更加激烈。基于房地产在限购、限贷、限售等调控政策下，市场较难出现反转行情，行业盈利空间呈大幅增长的可能性较小。

恒大的前车之鉴还在眼前，房地产市场上又有一家企业爆雷，它就是华夏幸福集团，截止到2021年12月初，华夏幸福担负着1013亿元的债务。值得注意的是，华夏幸福的创始人王文学似乎早有所预料，很早之前就开始套现自己手中的股票。华夏幸福，之后究竟还能不能幸福？

一、华夏幸福的发展

华夏幸福创立于1998年，公司的战略主要聚焦都市圈的建设，打造城市群商圈。企业涉及产业新城及相关业务、商业地产及相关业务。

90年代，中国的房地产行业才开始起步，国家对住房商品化的政策支持，以及房地产行业内的规章制度还有待完善，整体的市场前景一片利好。

在各大房地产企业都在迅猛高歌前进时，华夏幸福也不甘落后，开发了“第五大街”商业步行街以及固安工业园区，为公司开启了产业新城新篇章。探索新的开发模式，并与当地政府合作，签订合作协议，开创了政企合作的新局面。为华夏幸福之后的战略业务的落实打下前期基础。

基于前期产业新城开发的成功案例，华夏幸福随之在环京一带继续新城业务的复刻。借着2008年奥运会的东风，华夏幸福在这波红利优势推动下发展得顺风顺水。至此华夏幸福在房地产市场上站稳了脚跟。

之后，华夏幸福通过推进固安模式得到了社会各界的认可，固安工业园区新型城镇化项目入选国家发改委项目典型案例。作为一家民营企业，华夏幸福可以说在这一时期，为国家推动城市化进程起到了一定的积极作用。

随着国内城市化进程的不断推进，华夏幸福也登上了千亿的新台阶，成功布局京津冀、长三角、粤港澳、郑州、武汉等核心都市圈并把战略目标转向武汉、北京、南京、哈尔滨、广州等地。从华夏幸福的发展历程来看，可以说它是凭借国家对房地产的扶持政策，发展起来的一家房地产企业。

此后，国家出台的相关政策来调节国内房地产发展，以及在疫情的影响下，人民购房需求的回落，这股东风已然过去了。华夏幸福急于扩大房地产商圈的战略显然是不合时宜的，但这千亿负债究竟是如何欠下的呢？

二、华夏幸福的千亿负债

华夏幸福从曾经的巅峰到陷入千亿负债的困境，其实同公司创始人的决策有很大的关系。

其一，华夏幸福创始人对房地产形势的判断失误。在开发环京新城业务时，华夏幸福创始人由于错误研判环京形势，环京住宅的市场行情不容乐观，导致华夏幸福业绩下滑，经营性现金流持续为负，加剧债务危机发生。与此同时，华夏幸福创始人并没有很好地采取应对措施，反而为了扩大房地产市场格局，扩大对外融资贷款。

其二，资产整体成分质量较差对债务支持难以起到保障作用。从整体资产成分可以发现，华夏幸福产业下的新城业务，结算速度较慢，现金流周转缓慢。从历史资金投入中可以发现，华夏幸福注重产业质量，但是产出效率不高，整体资产回报能力较低。

其三，华夏幸福前期业务扩张激进，产业抓规模不重效益。在产业建设方面，虽然华夏幸福的产业与政府有着较为紧密的合作，但在其巨大的产业投入下的整体回报率不高且缓慢，致使业务推进困难，债务问题积累严重。同时，公司对外融资困难又陷入官司困局。

在华夏幸福逐渐面临困境时，创始人王文学却大肆套现，早在2019年时他一年就套现了131亿元，让不少股东寒心，曾经的房地产大亨对自己一手打造的事业也能无动于衷。那是否证明华夏幸福在此次债务危机中就要一蹶不振了？

三、华夏幸福的债务重组计划

2021年12月10日，华夏幸福开启债务重组工作，这意味着华夏将通过5到6年的时间来偿清这笔巨额债务，为后续恢复造血能力取得宝贵时间。同时也可以看出金融机构和股东对房地产行业未来的运行态势抱有乐观心态。

事实上，此次债务重组方案是高比例通过的，这也间接表示公司内部以及相关债权人正在积极寻求华夏幸福化解此次危机的办法。毕竟华夏幸福本身的商业模式还是有一定的市场竞争力，若能实现可持续性的经营，未来很有可能会有可观的发展空间。

由华夏幸福重组计划信息披露可知，华夏幸福对债务问题主要的通过出售资产。优先偿还金融类债务以及可持型物业资产设立的信托受益权份额抵偿，剩余通过后续经营发展逐步清偿。